Комиссия ACC на этой неделе приняла строгие правила в отношении краткосрочной аренды в соответствии с рекомендациями Комиссии по планированию ACC, но это может не продлиться долго.
Правила запрещают новую краткосрочную аренду, такую как Airbnbs и VRBO, в односемейных кварталах, если только владелец аренды не проживает там большую часть времени. Существующим объектам краткосрочной аренды, которые не соответствуют требованиям, будет предоставлено два года, прежде чем они будут вынуждены прекратить свою деятельность.
Более подробную информацию можно найти в предыдущем отчете APN здесь.
Положение о прекращении действия двухлетнего срока, в частности, вызвало споры, поскольку оно означает, что нынешние владельцы Airbnb не будут «дедушками» навсегда. Прокуроры округа рекомендовали отказаться от пункта об истечении срока действия, поскольку они считают, что он может нарушить законные права собственности в соответствии с законодательством Джорджии.
Это положение также подверглось критике со стороны многих домовладельцев в Афинах как недостаточно строгое. Эти жители считают, что краткосрочная аренда, как правило, не должна быть разрешена в односемейных кварталах, так же как не будет разрешена и гостиница.
Причина, по которой краткосрочная аренда вообще разрешена в районах, заключается в том, что в кодексе зонирования округа не было официального определения «краткосрочной аренды», что делает невозможным введение каких-либо ограничений. До сих пор к ним относились как к обычным домам, а не как к предприятиям.
С принятием новых правил эта проблема решена, по крайней мере на данный момент. Но в течение следующих нескольких месяцев или лет комиссия может быть вынуждена отказаться от некоторых или всех только что принятых правил из-за угрозы судебного иска.
Contents
Надвигающийся судебный процесс
Дэвид Эллисон, адвокат, представляющий нескольких владельцев краткосрочной аренды в Афинах, во время публичного обсуждения недвусмысленно заявил комиссии, что его клиенты будут подавать на них в суд.
«Мои клиенты обеспокоены тем, что их выделяют. Они здесь не плохие актеры», — сказал Эллисон. «Они разочарованы тем, что играли по правилам и имели реальные, четкие ожидания. [for profiting from] их вложения, а теперь их в любой момент забирают… Если вы примете это сегодня вечером, вы предупредите владельцев собственности о необходимости подать в суд».
Эллисон утверждал, что положение о прекращении действия двухлетнего срока, в частности, недействительно, поскольку владельцам аренды не будет компенсирована потеря дохода, которую они могут понести после вынужденного закрытия. Сказав это, он начал объявлять все постановление недействительным, поскольку утверждал, что оно нарушает надлежащую правовую процедуру и права на равную защиту для владельцев аренды за пределами штата, которые, по его словам, подвергаются дискриминации.
«В конце концов, возможность сдавать недвижимость в аренду — это фундаментальное право, и любое вмешательство в это считается изъятием», — сказал Эллисон.
Наконец, он заявил, что запрет арендодателям из других штатов использовать свою недвижимость в качестве краткосрочной аренды нарушает положение о торговле в Конституции США. Хотя это может показаться диким утверждением, такая точка зрения имеет некоторый юридический прецедент.
В 2022 году Федеральный апелляционный суд 5-го округа постановил, что аналогичный закон, ограничивающий краткосрочную аренду в Новом Орлеане, является неконституционным, поскольку он ограничивает торговлю между штатами. Это решение противоречило постановлению 9-го округа 2019 года, которое отклонило этот аргумент и подтвердило право городов регулировать Airbnbs.
Грузия находится в 11-м округе, который не связан ни одним из этих постановлений, что делает юридическую легитимность постановления Афин сомнительной.
Извилистая дорога к проходу
Несмотря на подавляющую поддержку общественности на недавнем собрании мэрии и на публичных слушаниях в течение многих лет, членам комиссии было очень трудно прийти к соглашению по этому закону. Опасаясь судебного иска, комиссар Декстер Фишер попросил своих коллег опровергнуть правила и отправить их обратно в Комиссию по планированию ACC для внесения изменений.
«Я думаю, нам действительно нужно последовать совету нашего юрисконсульта», — сказал Фишер. «Когда меня избрали на этот пост, я сказал, что буду защищать то, как мы тратим наши деньги. Если мы пойдем в суд, хотим ли мы потратить эти деньги… на ведение иска, который нам не нужен?»
«Наши адвокаты посоветовали нам не добавлять в это положение о прекращении действия закона», — заявил комиссар Джон Калпеппер, соглашаясь с Фишером. «Я считаю, что с нашей стороны безответственно подвергать себя ненужной ответственности и расходам, пытаясь защитить это».
Однако другие члены комиссии выразили готовность бороться с этим в суде, если это необходимо, чтобы защитить районы и смягчить ущерб, который краткосрочная аренда наносит рынку жилья Афин.
«Мы должны что-то сделать, чтобы защитить наши районы», — призвал комиссар Патрик Дэвенпорт.
«Я была членом комитета, который впервые начал рассматривать сообщения о подозрительных операциях около пяти лет назад», — сказала комиссар Мелисса Линк. «В Афинах тогда насчитывалось около трехсот человек. Теперь их число превысило 1000… Это проблема, которая нарастает уже много лет, и мы должны взять ее под контроль».
«Если бы мы как организация принимали решения, основываясь на том, сколько раз люди встают и заявляют, что собираются подать на нас в суд, мы бы не принимали никаких решений», — сказал комиссар Майк Хэмби.
Перед лицом сильной оппозиции предложение Фишера провалилось со счетом 4–5. Фишер, Калпеппер и члены комиссии Овита Торнтон и Джесси Хоул проголосовали «за», чтобы отменить правила, а комиссар Эллисон Райт, владеющая объектами краткосрочной аренды, отказалась от голосования, чтобы избежать конфликта интересов.
Комиссар Кэрол Майерс внесла новое предложение об утверждении правил, но 5 голосами против 4 ее предложение также было отклонено. Для принятия текстовых поправок к кодексу зонирования ACC необходимо шесть голосов. Это была та же самая группа из четырех членов комиссии, проголосовавшая за отказ, хотя на этот раз они проголосовали «против».
Голос Хоула был несколько неожиданным, поскольку в прошлом они решительно поддерживали ограничение краткосрочной аренды. Хоул был обеспокоен судебным процессом, но для них более важным было сохранить шанс сделать постановление как можно более строгим.
«Иски неизбежны. Мы постоянно сталкиваемся с судебными исками, и я не думаю, что это должно диктовать нам наши действия», — сказал Хоул. «Однако исход судебного процесса не является неизбежным. У нас есть шанс укрепить это».
Хоул пояснил в социальных сетях, что они обеспокоены тем, что положение о прекращении действия закона будет отменено в суде, поскольку весьма вероятно, что ACC может быть запрещено делать что-либо подобное в будущем. С другой стороны, если срок истечения срока был продлен до подачи иска (например, с двух лет до пяти лет), у него может быть больше шансов выдержать юридическую проверку.
Краткий тупик
Поскольку Хоул проголосовал против правил, ни один блок членов комиссии не смог получить большинства, и орган не смог принять меры в каком-либо направлении; они не могли принять или отвергнуть правила. Нужно было что-то уступить, иначе собрание застрянет в бесконечной процедурной неопределенности.
Мэр Келли Гирц призвала к короткому перерыву. Когда участники встречи встали, чтобы размять ноги, за перилами можно было увидеть членов комиссии, собравшихся в интенсивной дискуссии.
Когда Гирц возобновил собрание, Майерс внес еще одно предложение принять постановление комиссии по планированию о краткосрочной аренде. Тем не менее, она также попросила Гирца немедленно отправить правила в правительственный операционный комитет комиссии для дальнейшего обсуждения.
Гирц согласился, и предложение было принято единогласно.
Следующие шаги
На сегодняшний день действует регулирование краткосрочной аренды, а запрет на новую краткосрочную аренду в Афинах снят.
Но это еще не конец истории. Вероятно, мы увидим, что эти правила вернутся до полной комиссии где-нибудь в этом году. Даже если он будет принят в тот момент, нам придется дождаться исхода неизбежного судебного процесса, прежде чем все наконец закончится.
Этот процесс может занять годы, в результате чего жителям Афин придется на протяжении всего периода сталкиваться с шумом, дорожным движением и другими негативными последствиями краткосрочной аренды.
Тем не менее, для этих жителей есть луч надежды; на том же заседании комиссия также утвердила должность координатора по краткосрочной аренде в отделе обеспечения соблюдения Кодекса ACC. Единственная работа этого сотрудника по обеспечению соблюдения норм будет заключаться в отслеживании краткосрочной аренды и обеспечении ее соответствия кодексу ACC.
Это впервые: Афины никогда раньше не имели возможности привлекать к ответственности за краткосрочную аренду. Хотя обеспечение соблюдения закона будет оставаться очень сложной задачей, по крайней мере, это будет чья-то работа.
Еще одним положительным моментом является то, что новые помещения для краткосрочной аренды должны будут соответствовать написанному постановлению. Это означает, что больше не должно быть никаких новых краткосрочных квартир, сдаваемых в аренду инвесторами из других штатов в односемейных кварталах, по крайней мере, до судебного процесса.
APN будет внимательно следить за соблюдением этих правил по мере их прохождения комитетом.
Помогите APN продолжить освещение местных выборов в районе Афин! Пожалуйста, рассмотрите возможность стать участником или сделать единоразовое пожертвование через PayPal.