Рефинансирование ипотеки — это когда вы берете ипотечный кредит взамен существующей ипотеки. Вместе с новой ипотекой вы также получите новый срок кредита и процентную ставку.
Для многих людей основной целью рефинансирования является экономия денег за счет получения более низкой ставки по ипотеке. Но поскольку процентные ставки по ипотечным кредитам все еще высоки, немногие домовладельцы могут накопить достаточно денег, чтобы оправдать усилия по рефинансированию.
Однако вы можете рассмотреть возможность рефинансирования по другим причинам, например, при изменении срока или типа кредита. Все зависит от ваших личных обстоятельств и того, что вы планируете делать с деньгами.
Подробнее: Прогнозы по ипотеке: почему рефинансирование ипотеки может иметь смысл в 2024 году
Contents
- 1 Текущие процентные ставки рефинансирования и тенденции
- 2 Что такое рефинансирование?
- 3 Причины задуматься о рефинансировании
- 4 Причины не рефинансировать
- 5 Различные виды рефинансирования
- 6 Как получить лучший рефи-рейт
- 7 Текущие ставки по ипотеке и рефинансированию
- 8 Как подать заявку на рефинансирование ипотечного кредита
- 9 Часто задаваемые вопросы
Текущие процентные ставки рефинансирования и тенденции
Во время пандемии многие домовладельцы ухватились за возможность рефинансировать свои существующие ипотечные кредиты, поскольку они могли обеспечить новые, более низкие ставки.
В начале 2022 года ставки по ипотечным кредитам начали расти в ответ на высокую инфляцию и агрессивную стратегию Федеральной резервной системы по повышению ставок. ФРС не повышала ставки с июля и планирует провести первое снижение ставок позднее в 2024 году, пока инфляция продолжит нисходящую траекторию.
С начала года ставки рефинансирования ипотеки находились на уровне 6–7%. Прогнозируется, что ставки по ипотечным кредитам будут снижаться в течение всего года, но дней, когда ставки окажутся на самом низком уровне в диапазоне 2%, не ожидается.
По словам Алекса Томаса, старшего аналитика John Burns Analysis and Consulting, на данный момент домовладельцы, которые могут сэкономить деньги за счет рефинансирования, скорее всего, купят недвижимость, когда ставки были на пике выше 8%. Поскольку ФРС начинает снижать процентные ставки, а ставки по ипотечным кредитам снижаются, активность рефинансирования должна возобновиться.
«ФРС дала понять, что они планируют снизить ставки в этом году, но они не назвали нам сроки, а до конца года осталось еще много», — сказал Томас.
Что такое рефинансирование?
Когда вы рефинансируете ипотеку, вы погашаете существующую ипотеку новым ипотечным кредитом с новыми ставками и условиями. Если вы обеспечили свою существующую ипотеку, когда процентные ставки были выше, чем сегодня, рефинансирование по более низкой ставке может сэкономить вам деньги на ежемесячном платеже или позволить вам погасить кредит быстрее (а иногда и то, и другое).
Причины задуматься о рефинансировании
Есть много веских причин для рефинансирования, когда условия подходящие. Некоторые из наиболее распространенных сценариев включают в себя:
Уменьшите ежемесячные платежи
Переход на новый кредит с более низкой процентной ставкой или более длительным сроком погашения может уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке. Сумма, которую вы будете экономить каждый месяц, зависит от размера вашей ипотеки и того, насколько ниже новая процентная ставка по сравнению с вашей предыдущей ссудой. Большинство экспертов рекомендуют рефинансирование, если вы можете снизить процентную ставку на 0,75%.
Погасите ипотеку раньше
Если ваша первоначальная ипотека представляла собой 30-летнюю ссуду, вы можете рефинансировать ее, чтобы погасить ее раньше. При более низкой процентной ставке вы сможете перейти на 15-летний кредит и при этом иметь управляемый ежемесячный платеж. Сокращение срока ипотеки также снижает общую сумму процентов, которую вы будете платить в течение срока действия кредита.
Вывод наличных из дома
При рефинансировании с выплатой наличных вы подаете заявку на новый кредит, размер которого превышает сумму вашей задолженности по старому кредиту, и принимаете разницу в качестве денежного платежа. Многие домовладельцы используют рефинансирование с выплатой наличных для оплаты ремонта дома.
Перейти на кредит с фиксированной процентной ставкой
Если у вас ипотека с регулируемой ставкой, переход на кредит с фиксированной ставкой может быть хорошим шагом. По мнению Джейсона Финка, профессора финансов Университета Джеймса Мэдисона в Харрисонбурге, штат Вирджиния, рефинансирование может помочь вам снизить будущие риски. Фиксация фиксированной ставки обеспечивает как предсказуемость, так и защиту от будущего повышения ставок.
Отменить частное ипотечное страхование
Большинство кредитов требуют частной ипотечной страховки, если при покупке дома вы вкладываете менее 20%. Поскольку цены на жилье выросли, вы, возможно, преодолели порог в 20% собственного капитала, что создало для вас возможность рефинансирования без PMI. (Вы также можете попросить своего текущего кредитора устранить PMI без рефинансирования.)
Причины не рефинансировать
Комиссия слишком высока
Хотя рефинансирование может сэкономить деньги в долгосрочной перспективе, вам придется оплатить авансовые расходы на закрытие, которые могут составить тысячи долларов.
Процентные ставки выше
Если процентные ставки увеличились, а срок погашения остался прежним, ваши платежи увеличатся, и вы не сэкономите деньги.
Вы планируете скоро переехать
Чтобы окупить комиссию за рефинансирование, может потребоваться несколько лет. Если вы планируете переехать через несколько лет, проблемы и расходы на рефинансирование сейчас могут не иметь смысла.
Вы почти закончили выплачивать ипотеку
Ипотечные кредиты разработаны таким образом, чтобы самые высокие процентные выплаты приходились на первые годы. Чем дольше у вас ипотека, тем больше вашего ежемесячного платежа идет на погашение основной суммы долга. Если вы рефинансируете кредит позже в течение срока кредита, вы вернетесь к выплате процентов, а не к созданию собственного капитала.
Различные виды рефинансирования
Существует несколько вариантов рефинансирования ипотечного кредита. Вот разбивка некоторых различных способов заменить текущий ипотечный кредит:
Рефинансирование по ставке и сроку
Рефинансирование по ставке и сроку заменяет вашу ипотеку новой ставкой и/или сроком с одной из двух целей: сэкономить деньги или быстрее погасить кредит. Например, вы можете решить рефинансировать 30-летнюю ипотеку с процентной ставкой 7,5% с помощью новой 30-летней ипотеки с процентной ставкой 6,5%, чтобы снизить процентные расходы. Или у вас может остаться 20 лет по 30-летней ипотеке, и вы решите рефинансировать ее на 15-летнюю ипотеку — в идеале с более низкой процентной ставкой — чтобы ускорить сроки погашения.
Рефинансирование с выводом средств
Рефинансирование с выплатой наличных заменяет существующую ипотеку новой ссудой, стоимость которой превышает вашу текущую ссуду. Цель рефинансирования с выплатой наличных — получить доступ к собственному капиталу и занять наличные по более низкой ставке, чтобы покрыть крупные расходы, такие как реконструкция кухни или оплата обучения в колледже.
FHA или VA оптимизируют рефинансирование
Если у вас есть ипотека, поддержанная FHA или VA, вы можете иметь право на упрощенное рефинансирование. Это «упрощает» процесс, устраняя часть дополнительной документации, включая оценку нового дома или документацию, подтверждающую доход. Оптимизированное рефинансирование VA широко известно как VA IRRRL, или ссуда рефинансирования со снижением процентной ставки.
Как получить лучший рефи-рейт
Получение самой низкой доступной ставки рефинансирования аналогично получению самой низкой возможной ставки по новому кредиту на покупку: все начинается с ваших личных финансов. Оцените свой кредитный отчет как минимум за 30 дней до подачи заявления на рефинансирование. Если есть неверная информация, оспорьте ее. У кредиторов есть 30 дней, чтобы подтвердить достоверность информации или удалить ее из вашего отчета. Удаление неточной информации может улучшить ваш кредитный рейтинг и, возможно, помочь вам претендовать на более низкую процентную ставку.
Принятие мер по улучшению вашего кредита, включая погашение кредитных карт, может снизить риск, связанный с вашим новым кредитом. Также важно сравнить варианты от нескольких кредиторов. Помимо получения самой низкой ставки, шопинг может помочь вам найти варианты с более низкими комиссиями и сэкономить на затратах на закрытие сделки.
Текущие ставки по ипотеке и рефинансированию
Рефинансирование покупки
ПродуктПроцентная ставкаГодовая 30-летняя фиксированная ставка 7,32% 7,34% 30-летняя фиксированная ставка FHA 6,50% 7,18% 30-летняя фиксированная ставка VA 6,72% 6,84% 30-летняя фиксированная ставка «Jumbo» 7,37% 7,38% 20-летняя фиксированная- 7,17% 7,19% 15-летние облигации с фиксированной ставкой 6,73% 6,76% 15-летние облигации с фиксированной процентной ставкой 6,78% 6,80% 5/1 ARM 6,17% 7,33% 5/1 ARM большие 5,96% 7,04% 7/1 ARM 6,28% 7,25 % 7/1 ARM jumbo 6,11% 6,95% 10/1 ARM 6,97% 7,83% 30-летнее рефинансирование с фиксированной ставкой 7,25% 7,27% 30-летнее рефинансирование с фиксированной ставкой FHA 6,60% 7,31% 30-летнее рефинансирование с фиксированной ставкой VA 6,78 % 6,98% 30-летнее крупное рефинансирование с фиксированной ставкой 7,29% 7,31% 20-летнее крупное рефинансирование с фиксированной ставкой 7,13% 7,16% 15-летнее крупное рефинансирование с фиксированной ставкой 6,81% 6,84% 15-летнее крупное рефинансирование с фиксированной ставкой 6,86% 6,88% 5 /1 Рефинансирование ARM 6,10% 7,20% 5/1 Крупное рефинансирование ARM 6,00% 7,00% 7/1 Рефинансирование ARM 6,19% 7,14% 7/1 Крупное рефинансирование ARM 6,09% 6,93% 10/1 Рефинансирование ARM 6,94% 7,82%
Обновлено 23 февраля 2024 г.
Как подать заявку на рефинансирование ипотечного кредита
1. Получите свой кредит в отличной форме. В то время как обычные кредиторы одобряют заявки на рефинансирование с кредитным рейтингом 620 или выше, лучшие ставки получают заемщики с рейтингом 740 или выше.
2. Выясните, какой у вас собственный капитал. Сколько стоит ваш дом? И сколько денег вы все еще должны по текущей ипотеке? Разница заключается в вашем собственном капитале. Проще говоря, чем выше собственный капитал, тем лучше вы будете выглядеть в глазах кредитора.
3. Сравните несколько предложений: вам не обязательно рефинансировать ипотеку у текущего кредитора — хотя стоит начать с них, чтобы посмотреть, что они могут предложить. Некоторые кредиторы откажутся от определенных комиссий для текущих заемщиков, которые хотят рефинансировать. Однако обязательно сравните другие варианты. Сравнение покупок — это ключ к экономии денег, независимо от того, покупаете ли вы продукты или берете новую ипотеку.
4. Зафиксируйте свою ставку. Ставки существенно выросли с тех пор, как Федеральная резервная система начала повышать процентные ставки, поэтому важно зафиксировать ставку, как только вы найдете ту, которая соответствует вашим потребностям. Если вы этого не сделаете, вы можете заплатить больше. Обязательно спросите о блокировке плавающей ставки, которая позволит вам воспользоваться более низкими процентными ставками, если они станут доступными.
5. Общайтесь: как только вы определитесь с кредитором, важно реагировать на запросы финансовой документации. Чем быстрее вы ответите, тем быстрее вы сможете закрыть новый кредит и тем быстрее вы сможете начать экономить деньги по более низкой ставке.
Часто задаваемые вопросы
Отличаются ли ставки по ипотеке рефи от ставок при покупке?
Может быть небольшая разница между средними ставками рефинансирования и средними ставками по кредитам на покупку (первоначальная ипотека, взятая на дом). Большая разница между покупкой нового дома и рефинансированием текущей ипотеки, как правило, заключается в затратах на закрытие. Затраты на закрытие рефинансирования ниже и составляют в среднем менее 1% от общей суммы кредита. Однако есть некоторые исключения: Нью-Йорк, Пенсильвания и Делавэр, где затраты на закрытие сделки значительно выше.
Сколько стоит рефинансирование?
Рефинансирование предполагает оплату заключительных расходов, хотя затраты, как правило, ниже, чем при кредите на новую покупку. Вам следует рассчитывать на выплату от 2% до 5% от общей стоимости ипотеки в зависимости от размера кредита, хотя вы можете включить расходы на закрытие в свой баланс по кредиту. По данным ClosingCorp, в 2021 году средние затраты на рефинансирование ипотечного кредита на частный дом составили 2375 долларов. Однако эта цифра не включает местные налоги, которые в некоторых частях страны могут добавить тысячи долларов.
Стоит ли рефинансировать?
Чтобы выяснить, имеет ли рефинансирование финансовый смысл, вам необходимо определить точку безубыточности, т. е. когда ваши прогнозируемые сбережения превышают затраты, связанные с рефинансированием кредита. В конечном итоге это зависит от того, как долго вы планируете жить в доме. Например, если вы собираетесь заплатить 6000 долларов за рефинансирование ипотеки по более низкой ставке, вам нужно будет определить, будете ли вы находиться в доме достаточно долго, чтобы общая ежемесячная экономия составила более 6000 долларов.